I en ny dom fra lagmannsretten slås det fast at selger er ansvarlig overfor kjøper hva gjelder branntekniske mangler i en leilighet, uavhengig av om manglene er omfattet av sameiets ansvar eller ikke.
Advokat Martin Dyb bistod kjøper mot et av Norges ledende selgerforsikringsselskap, som endte med medhold både i tingretten og lagmannsretten. Dommen er nå rettskraftig etter at selgerforsikringens anke ble avvist av Høyesterett i april.
Saken gjaldt en leilighet i Ålesund sentrum i en bygård fra 1916, som var omseksjonert og renovert i 2002. Kjøper ble etter hvert kjent med at leiligheten hadde alvorlige branntekniske mangler, i likhet med flere andre leiligheter i bygården og fellesarealet. Tilfellet er dessverre ikke unikt, og det ses til stadighet at renoverte bygårder har mangler knyttet til slikt som brann, ventilasjon og lyd, både i Ålesund sentrum og i andre byer.
For de branntekniske manglene på fellesarealet var det enighet om at selger kun var ansvarlig for seksjonens brøkdel av kostnadene. Uenigheten mellom kjøper og selgerforsikringsselskapet dreide seg om selgers ansvar for kostnadene med utbedring av branntekniske mangler inne i leiligheten.
Selgerforsikringsselskapet anførte at selgers ansvar også måtte være begrenset til seksjonens brøkdel (ca. 9 %) av utbedringskostnadene inne i leiligheten, fordi manglene gjaldt branntekniske forhold og derfor måtte anses som felleskostnader iht. eierseksjonsloven. Rasjonale var at formålet med utbedringen knyttet seg til fellesinteresser i sameiet, om å unngå brann som potensielt kan være skadelig for flere seksjoner, og at manglene utgjorde «lovlighetsmangler» (mangler som gjorde at seksjonen ikke hadde gyldig godkjenning som bolig).
På vegne av kjøper ble det tatt ut søksmål mot selgerforsikringsselskapet, med krav om at selger, og dermed selgerforsikringen, etter avhendingsloven måtte være ansvarlig for 100 % av kostnadene til utbedring inne i seksjonen overfor kjøperen, uavhengig av utbedringens formål eller art. Dette bygget på en vurdering om at selgers ansvar overfor kjøper er vidtrekkende og ikke begrenses av sameiets ansvar for felleskostnader.
Anførslene på vegne av kjøper bygget på tidligere rettspraksis fra Høyesterett, bl.a. Rt. 2010-1305 «Rottedom II» og Rt. 2003 s. 387 «Takterassedommen». Selgerforsikringselskapet mente imidlertid at senere rettspraksis, som lagmannsrettsdommene LB-2016-67390 og LE-2021-77607, og Høyesterettsdommen i HR-2016-901-A, hadde endret rettstilstanden og at selgers ansvar overfor kjøper ikke kunne gjelde disse branntekniske forholdene.
Etter nesten to år med rettslig prosess foreligger svaret, med medhold for kjøper både i tingretten og i lagmannsretten, og Høyesteretts avvisning av ny ankerunde. Kjøper ble tilkjent om lag en halv million kroner som prisavslag for utbedringskostnadene i leiligheten og erstatning for en måneds leiekostnad i utbedringsperioden. Kjøper ble også tilkjent over kr 350 000 i sakskostnader.
Resultatet av dommen er at selgere fullt ut bærer ansvar overfor kjøper hva gjelder mangler inne i seksjonen, uavhengig av om det er branntekniske mangler eller ei. Her gjorde domstolene kun ett mindre unntak, for sprinklerhode, som ble ansett som felleskostnad slik at selgers ansvar var begrenset til eierbrøk.
Resultatet synes å være overførbart på de fleste andre mangelstyper i boligseksjoner, uavhengig av om det gjelder mangler som påvirker leilighetens lovlighet eller kan ha betydning for andre seksjoner i bygget. Det er heller ikke krav om at selger har vært kjent med manglene på salgstidspunktet.
I praksis innebærer dette et sterkt rettsvern for kjøper, som i de aller fleste tilfeller vil kunne rette krav mot sin selger eller selgerforsikringen. For selgere tilsier dommen at en må være bevisst sitt ansvar også vedrørende denne typen mangler og gjerne ta selgerforsikring dersom en bor i en gammel og renovert bygård, i tillegg til å være påpasselig med opplysninger i egenerklæringsskjemaet.
Dommen har også betydning for andre profesjonelle parter, som meglere og takstmenn. For disse illustrerer dommen viktigheten av fullgode undersøkelser av boligens lovlighet og utforming, særlig når salgsobjektet er en leilighet i en renovert bygård. Vi ser en klar tendens til at mange av disse tvistesakene springer ut av mangelfulle undersøkelser vedrørende slike forhold, og mangelfulle opplysninger om dette f.eks. i salgsoppgaven eller under visning.
Ta gjerne kontakt med advokat Martin Dyb dersom du har nærmere spørsmål om dette temaet.
