Det har vært kraftige prisøkninger på ulike byggevarer den siste tiden og det er varslet ytterligere økninger. Dette skaper store utfordringer, spesielt i pågående prosjekter, hvor premissene for avtalte priser og tidsfrister nå er endret. Hvem som skal sitte igjen med regningen, beror på konkrete vurderinger. For nye kontrakter bør dette være et forhandlingspunkt, hvor det er viktig at bestemmelsene blir klart utformet.
Kontrakter i bygge- og anleggsbransjen inngås normalt ved bruk av blanketter som er utarbeidet i tråd med en eller annen standard eller forbrukerlovgivning. I slike blanketter er det satt av plass til å krysse av for indeksregulering. Nå opplever mange aktører, som har krysset av for indeksregulering, at dette ikke hjelper nok på i en situasjon med så kraftige prisøkninger for materiell og byggevarer. Den aktøren dette normalt sett går utover er entreprenøren/håndverkeren, med mindre han har tatt forbehold i sitt pristilbud og dette på en eller annen måte er inntatt i kontrakten.
Den siste tiden har det vært kraftig prisoppgang på trevare, stål, rør og andre byggevarer. Vi kan vente ytterligere prisoppgang utover året. Når det eksempelvis gjelder trevirke, så er det snakk om en global trevaremangel. Dette skyldes en voldsom etterspørsel etter tre i hele verden, spesielt i Europa og USA. Pandemien er en av årsakene til dette. I tillegg har Canada, som er en av verdens største produsenter av trelast, fått problemer med barkebilleskader. Summen av alt dette gir konsekvenser i form av økte priser og lengre leveringstid.
I kontrakter som inngås fremover må kontraktspartene ha fokus på dette. Mange entreprenører/håndverkere har nok allerede stort fokus på dette i prisingen av forespørsler, både når det gjelder byggetid og prisjusteringer. Hvordan dette konkret skal reguleres må vurderes i det enkelte kontraktsforhold, men det er naturlig nok viktig at entreprenøren kommer riktig ut allerede i pristilbudet. Skal entreprenøren i det hele tatt være konkurransedyktig og få oppdrag, bør han likevel starte hos produsenter og samarbeidspartnere for å få avklart hvilke forbehold som er helt avgjørende å ta og hvilke han kan vurdere alternativer for. Et alternativ til eksplisitte forbehold er kanskje å bake inn risikoen på annen måte i kalkylen/prisen. Det er jo en kontraktspart på den andre siden som kanskje ikke vil akseptere forbehold overhodet, typisk offentlige byggherrer hvor regelverket om offentlige anskaffelser kan innebære at entreprenøren avvises hvis slike forbehold tas.
Kontrakter som inngås på basis av standarder i bygge- og anleggssektoren, så som NS 8405 og NS 8407, må endres på en eller annen måte hvis entreprenør skal klare å håndtere kommende prisøkninger uten at fortjenesten går tapt. Slike standarder legger opp til at indeksregulering kan avtales, men de indekser som kan avtales nærmere etter NS 3405 vil høyst trolig ikke hjelpe nok på. Dersom indeksregulering ikke gir entreprenøren god nok hjelp, sitter i så fall entreprenøren igjen med nokså svake kort, rettslig sett. Det å påberope den ulovfestede læren om bristende forutsetninger vil ikke føre frem i kontraktsforhold som er etablert etter at de kraftige prisøkningene ble kjent. Hvorvidt dette kan være en anførsel i kontraktsforhold som er inngått før de store prishoppene, kan på den annen side diskuteres. Det å anføre force majeure er derimot neppe aktuelt i en slik sammenheng. Prisøkningene skyldes nok delvis pandemien, men den store etterspørselen etter ulike byggevarer har et sammensatt årsaksbilde.
En av grunnene til konflikter mellom aktører i denne sektoren er typisk at aktørene har forsøkt å utarbeide egne kontraktbestemmelser. Mange tvistesaker koker ned til ren ordlydstolkning av standardenes bestemmelser, men i slike tilfeller har man, i hvert fall stort sett, juridisk teori og praksis som vil kunne hjelpe på. Når kontraktsparter derimot forsøke å avtale seg bort fra standardenes bestemmelser, faller man som regel ned på kun ren ordlydsfortolkning og et spørsmål om hva partene har ment. Dersom kontraktspartene ikke har vært klar nok i utformingen av slike særbestemmelser, kan dette fort ende ut i kostbare tvister. Ved uklarheter og lignende er det typisk forfatteren som bærer risikoen, jf. «forfatterregelen»/«uklarhetsregelen».
Dersom en skal ta høyde for de kommende prisøkninger, er det særlig to forhold som må vurderes nøye: For det første må avtalt byggetid ta høyde for mulige forsinkelser dersom entreprenøren vet eller har grunn til å tro at hans leverandører vil kunne få problemer med å levere i tide. For det andre må avtalt pris kunne justeres for prisøkninger som ikke fanges godt nok opp av indekser.
I forbrukerforhold er det viktig å understreke at bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven ikke har hjemmel for indeksregulering. Det følger av bustadoppføringslova § 41 siste ledd at entreprenøren ikke har krav på tillegg for prisstigning uten at dette er avtalt skriftlig. Dette må entreprenøren følgelig ha tenkt på allerede når han gir pristilbud, dvs. hvorvidt det er behov for å ta forbehold om justeringer på grunnlag av det som er nevnt over.
Oppsummert er det mange måter å sørge for at en viss balanse opprettholdes. Det er naturligvis bedre å forhandle om slikt og få på plass en ordning av dette før jobben begynner.
Vi i Advokatfirmaet Judicia DA er ledende innen entrepriserett på Sunnmøre og vi har flere advokater med betydelig erfaring. Vi bistår med denne typen spørsmål og annet.
