Når man kjøper eller selger en brukt bolig, enten det er en leilighet eller et hus, er det flere aspekter som er viktige å være klar over. Dette kan være forskjellen på en vellykket transaksjon og en kostbar konflikt. Nedenfor gir vi noen praktiske tips og eksempler for både kjøpere og selgere.
For kjøper:
1. Tilstandsrapport og boligens tilstand: Før du legger inn bud på en brukt bolig, bør du alltid gå nøye gjennom tilstandsrapporten. Denne rapporten gir en detaljert vurdering av boligens tekniske tilstand, inkludert tak, rør, elektrisk anlegg og andre viktige elementer. Vær spesielt oppmerksom på anmerkninger om skader eller nødvendige reparasjoner.
I domstolene blir man som kjøper stort sett alltid ansett som ansvarlig for å ha lest alt som står i salgsoppgaven, takst, egenerklæringsskjema, osv. Dersom det foreligger motstridende opplysninger er det også slik at en som kjøper normalt anses for å være ansvarlig for å reagere og stille oppfølgningsspørsmål til dette. Om en ikke gjør det, anses kjøper normalt for å ha akseptert risikoen ved den «mest negative» opplysningen, og selger for å ha oppfylt sin opplysningsplikt.
2. Arealavvik: Dersom det viser seg å være avvik ved opplyst antall kvadratmeter i boligen, danner dette normalt grunnlag for prisavslag eller heving dersom avviket er vesentlig. Dette er ofte en mangel som er vanskelig å avdekke under visning / før avtaletidspunktet, og dermed oftere noe som selger kan holdes ansvarlig for, uavhengig av om selger selv har foretatt oppmålingen.
For at slike avvik skal utgjøre en mangel i rettslig forstand, kreves vanligvis et avvik på minst 5-6 % av i forhold til opplyst areal.
3. Nabolaget og beliggenhet: Støy, reguleringsplaner, planlagte byggeprosjekter foran stuevinduet eller andre sosiale forhold har gjerne stor betydning for trivsel og boligens verdi. Sørg derfor for å undersøke slike forhold nøye, før den store investeringen gjøres.
For selger:
1. Opplysningsplikt: Som selger har du en lovpålagt opplysningsplikt. Du må gi fullstendige og korrekte opplysninger om boligens tilstand, inkludert kjente feil og mangler. Hvis du unnlater dette, kan kjøperen ha krav på prisavslag eller erstatning. Ansvaret for opplysninger gjelder uavhengig av om selger har visst at opplysningene har vært uriktige eller ei. Vær derfor varsom med å gi konkrete opplysninger om forhold du ikke kjenner nærmere til.
Som selger er du også ansvarlig overfor kjøper for alle opplysninger som gis på dine vegne, f.eks. fra megler eller fra takstmann. Sett deg derfor godt inn i takstrapport og salgsoppgaven før disse publiseres.
2. Dokumentasjon: Sørg for å ha all nødvendig dokumentasjon i orden, inkludert ferdigattest, brukstillatelse og eventuelle kvitteringer for utførte reparasjoner og vedlikehold. Reklamasjoner kan komme opptil 5 år etter salgstidspunktet, og slike dokumenter kan da være gode å vise til for å forhindre langdryge prosesser.
3. Selgerforsikring: Som selger får du tilbud fra megler om å tegne selgerforsikring. Selgerforsikringen gjør at kjøpers reklamasjoner går til selgerforsikringsselskapet, som innhenter informasjon fra deg og deretter kjører saken på egen hånd. Dette kan gi store besparelser og mindre tidsbruk på tvistesaker ved reklamasjoner.
For begge parter:
1. Visning: Under visningen bør kjøperen notere seg eventuelle avvik fra beskrivelsen i prospektet, mens selgeren bør presentere boligen på en ryddig og ærlig måte. Skjulte feil og mangler gir ofte grunnlag for misnøye og reklamasjonsprosess!
2. Kontrakt: Sørg for at alle vilkår er tydelig formulert i kjøpskontrakten. Dette inkluderer pris, overtakelsesdato, hva som inngår i kjøpet (hvitevarer, møbler, etc.), og eventuelle forbehold.
3. Overtakelse: På overtakelsesdagen bør både kjøper og selger være til stede for å gå gjennom boligen og bekrefte at den er i den tilstanden som avtalt, og bli enige om fordeling av slikt som kommunale avgifter i inneværende periode, o.l. Eventuelle mangler og delvis tilbakehold av kjøpesum bør dokumenteres skriftlig i overtakelsesprotokollen, f.eks. med frist for selgers utbedring hvis man har blitt enige om noe slikt.
