Bygg- og anleggsnæringen er Fastlands-Norges største næring, med over 260 000 sysselsatte. Store prosjekter, mange parter og lange tidsrammer gjør at noe nesten alltid går litt annerledes enn planlagt. Spørsmålet er ikke om det oppstår uenigheter, men om du har kontrakten og dokumentasjonen på plass når de gjør det.
Entrepriseretten regulerer forholdet mellom den som vil ha noe bygget og den som skal bygge det. Kjenner du ikke spillereglene, risikerer du å tape krav du faktisk har krav på. Det kan skje fordi du varslet for sent, sendte sluttoppgjøret feil, eller valgte feil kontraktsstandard fra starten av.
Hva er entrepriserett?
Entrepriserett er det kontraktsrettslige forholdet mellom byggherre og entreprenør. Det kan gjelde alt fra et privat rehabiliteringsprosjekt til et stort offentlig veiprosjekt.
Noe som overrasker mange: entrepriseretten er ikke lovfestet. Det finnes ingen entrepriselov. Forholdet mellom partene reguleres av standardkontrakter utarbeidet av Standard Norge, de såkalte NS-kontraktene. Det du har avtalt i kontrakten er det som gjelder. Ikke mer, ikke mindre.
Byggherren er den som initierer og finansierer prosjektet. Entreprenøren utfører arbeidet og kan ha underentreprenører under seg. I større prosjekter kan det være mange ledd: byggherre, totalentreprenør, underentreprenører og leverandører. Jo flere ledd, jo viktigere er det at kontrakter og frister er riktig satt opp i hvert enkelt av dem.
Hvilken NS-kontrakt gjelder for ditt prosjekt?
Valg av kontrakt er ikke en formalitet. Det bestemmer hvem som bærer prosjekteringsrisikoen, hvilke varslingskrav som gjelder, og hva som skjer ved uenighet om sluttoppgjøret.
NS 8405: utførelsesentreprise
Byggherren prosjekterer selv og overlater utførelsen til entreprenøren. Prosjekteringsansvaret beholder byggherren. Endringskrav og varsler er stramt regulert. Standarden brukes mye i offentlige byggeprosjekter og av byggherrer med egne rådgivere.
NS 8407: totalentreprise
Entreprenøren tar ansvar for både prosjektering og utførelse. Byggherren styrer resultatkravet, men slipper prosjekteringsrisikoen. NS 8407 er vanlig i private næringsprosjekter der byggherren ønsker ett kontaktpunkt og én ansvarlig aktør.
NS 8417: underentreprise under totalentreprise
Denne standarden regulerer forholdet mellom totalentreprenøren og underentreprenørene. Mange av de samme reglene som i NS 8407 gjelder, men tilpasset mellomleddet. Underentreprenøren har rett til egen overtakelsesforretning for sine arbeider, også der totalentreprenøren ikke er ferdig med sitt.
Vi i Judicia hjelper både byggherrer og entreprenører med å vurdere hvilken modell som passer og med å forhandle kontraktsvilkårene. Les mer om kontraktsrett.
De vanligste tvisteårsakene i entrepriserett
Tre temaer går igjen: endringskrav, sluttoppgjør og reklamasjon. Fristene er korte, og konsekvensene av å trå feil er store. Begge deler er langt vanligere enn folk tror.
Endringskrav: varsling er alt
Et endringsarbeid er arbeid utover det opprinnelig avtalte, enten fordi byggherren pålegger det, eller fordi grunnforholdene var annerledes enn forutsatt. Uansett årsak: du må varsle, og du må gjøre det skriftlig og raskt.
NS 8405 og NS 8407 krever begge varsling «uten ugrunnet opphold». Den som ikke varsler i tide risikerer å tape kravet, selv om arbeidet er utført og kostnaden er reell. Vi ser dette gå galt jevnlig. Ikke fordi folk er uaktsomme, men fordi prosjektet går fort og varslingen nedprioriteres.
Sluttoppgjør: to måneder og én sjanse
Etter overtakelse har entreprenøren to måneder på å sende sluttoppstilling og sluttfaktura. Sluttoppstillingen må inneholde alle krav. Krav som ikke er med, kan som hovedregel ikke fremmes senere. De er tapt.
Byggherren har tilsvarende to måneder fra mottak til å komme med innsigelser. Reagerer byggherren ikke innen fristen, tapes innsigelsesretten. Høyesterett slo fast i HR-2020-228-A at innsigelsene må identifisere hvilke konkrete krav de gjelder, men at byggherren ikke trenger å begrunne dem.
Vil du ta saken videre til domstolene? Da gjelder en søksmålsfrist på åtte måneder fra overtakelsen. Mister du den fristen, mister du kravet. Ta kontakt tidlig. Tvisteløsning og prosedyre er noe vi jobber med til daglig.
Reklamasjon og mangler
Synlige mangler skal anmerkes under selve overtakelsesforretningen. Gjøres ikke det, mister byggherren retten til å reklamere på dem i ettertid. For skjulte mangler som oppdages etter overtakelse gjelder en relativ frist, nemlig «innen rimelig tid», og en absolutt grense på fem år.
For prosjekter med offentlig byggherre gjelder i tillegg regelverket for offentlige anskaffelser, som kompliserer bildet ytterligere.
Når bør du kontakte advokat?
Før du tror du trenger det.
En advokat som kjenner NS-kontraktene kan hjelpe deg å sette opp varsler riktig, forberede sluttoppgjøret og vurdere om et krav er verdt å forfølge. Mange av sakene vi håndterer i Judicia kunne vært unngått, eller vunnet, med bedre dokumentasjon og varsling tidlig i prosjektet.
Vi bistår byggherrer, entreprenører og underentreprenører i hele prosjektløpet, fra valg av kontraktsmodell til sluttoppgjørstvist. Kontoret vårt er i Ålesund, og vi bistår klienter over hele landet.
Ta kontakt for en uforpliktende samtale
Ofte stilte spørsmål om entrepriserett
Ved utførelsesentreprise (NS 8405) prosjekterer byggherren selv og overlater utførelsen til entreprenøren. Ved totalentreprise (NS 8407) har entreprenøren ansvar for både prosjektering og utførelse. Totalentreprise gir byggherren ett ansvarspunkt, men krever en tydelig kravspesifikasjon fra dag én.
Entreprenøren må sende sluttoppstilling og sluttfaktura innen to måneder etter overtakelse. Krav som ikke er med i sluttoppstillingen, kan som hovedregel ikke fremmes senere.
Ja, i mange tilfeller. NS 8405 og NS 8407 har preklusive varslingsregler. Det betyr at kravet faller bort hvis varselet ikke fremsettes uten ugrunnet opphold. Dette gjelder særlig endringskrav og krav på fristforlengelse.
Advokathonorar i entreprisesaker avhenger av sakens kompleksitet og tidsbruk. Enklere rådgivning og kontraktsgjennomgang faktureres gjerne per time, mens tvistesaker som går til domstol eller voldgift kan kreve betydelig mer ressurser. Mange velger å involvere advokat tidlig i prosjektet, nettopp fordi riktig kontraktsoppsett og varsling fra starten ofte er rimeligere enn å rydde opp i en tvist i ettertid. Se vår oversikt over priser og vilkår, eller ta kontakt for en uforpliktende samtale.
Tvist på gang, eller vil du sikre at kontrakten er riktig satt opp før spaden går i jorda? Ta kontakt med Judicia for en uforpliktende samtale.