En servitutt er en rett til å bruke, eller til å begrense bruken av, en eiendom som tilhører noen andre. Veirett, brygge, brønn, parkering og utsiktsklausuler er de vanligste. Servitutter stiftes ved avtale, ved hevd eller ved alders tids bruk, og de kan endres eller avvikles gjennom omskiping og avskiping.
Fordi mange servitutter er gamle og knapt formulert, handler de fleste tvistene ikke om retten finnes, men om hvor langt den rekker.
De to hovedtypene
| Type | Hva den gir | Eksempel |
|---|---|---|
| Positiv servitutt | Rett til å gjøre noe på den andres eiendom | Veirett, rett til å ha brygge, brønn eller ledning |
| Negativ servitutt | Rett til å hindre eieren i å gjøre noe | Byggeforbud, høydebegrensning, forbud mot næringsvirksomhet |
Servitutter deles også etter hvem retten tilhører. En reell servitutt ligger til en eiendom og følger med ved salg. En personlig servitutt ligger til en bestemt person eller virksomhet og følger ikke eiendommen. Skillet avgjør om retten består når noen selger.
Hvordan servitutter blir til
| Stiftelsesgrunnlag | Hva som kreves |
|---|---|
| Avtale | Skriftlig eller muntlig avtale mellom eierne. Tinglysing er ikke et gyldighetsvilkår, men avgjør rettsvernet |
| Hevd | Bruk som om retten var din, i hevdstiden, i aktsom god tro. Se hevd og mothevd |
| Alders tids bruk | Langvarig bruk i god tro der hevdsvilkårene ikke er fullt oppfylt. Krever lengre tid, og vurderes samlet |
| Ved deling av eiendom | Retten oppstår når en eiendom deles og den ene delen trenger tilgang over den andre |
Ikke tinglyst betyr ikke uten verdi. En utinglyst servitutt gjelder fullt ut mellom partene. Problemet oppstår når eiendommen selges: en godtroende kjøper kan ekstingvere en rett som ikke var synlig i grunnboka og heller ikke synlig på stedet.
Hvor langt rekker retten?
Dette er kjernen i de fleste servituttsakene. En veirett fra 1954 sier sjelden noe om antall boliger, kjøretøyvekt eller brøyting. Servituttlova § 2 gir rammen: verken rettshaveren eller eieren må bruke rådigheten sin slik at det urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe for den andre.
- Utgangspunktet er hva partene med rimelighet kunne regne med da retten ble stiftet.
- Retten tåler en viss utvikling. En veirett stiftet for én gård faller ikke bort fordi gården blir to boliger.
- Men den tåler ikke enhver utvikling. Utbygging fra én bolig til et boligfelt er noe annet enn alminnelig utvikling.
- Rettshaveren har som hovedregel vedlikeholdsplikt for det som bare tjener hans egen bruk.
Omskiping og avskiping
Servitutter er ikke evige. Servituttlova har to institutter for å endre dem, og begge krever at det betales vederlag.
| Omskiping | Avskiping | |
|---|---|---|
| Hva det er | Retten endres — flyttes, får ny utforming eller nye vilkår | Retten faller helt bort |
| Typisk bruk | Veien legges om slik at eieren kan bygge | En gammel rett som ikke lenger har praktisk betydning ryddes bort |
| Vederlag | Ja, til den som taper på endringen | Ja, til rettshaveren |
| Hvem avgjør | Partene, eller jordskifteretten | Partene, eller jordskifteretten |
Jordskifteretten er ofte riktigere adresse enn tingretten i disse sakene. Den kan både fastslå hva retten går ut på og endre den, og den har fagkyndige meddommere. Se siden om jordskifte.
Veirett i praksis
Veirett er den servitutten som skaper flest konflikter, fordi den brukes daglig og fordi ordlyden nesten aldri dekker dagens situasjon. Fire spørsmål går igjen.
| Spørsmål | Utgangspunktet |
|---|---|
| Hvem kan bruke veien? | De som retten er stiftet til fordel for. Ved fradeling følger retten normalt med til de nye eiendommene, innenfor det opprinnelige omfanget |
| Til hva? | Den bruken partene med rimelighet kunne regne med. Adkomst til bolig tåler alminnelig utvikling, næringstrafikk er noe annet |
| Hvem vedlikeholder? | Den som har retten, for det som bare tjener hans bruk. Ved flere brukere fordeles kostnadene etter bruk |
| Kan eieren stenge eller legge om? | Ikke ensidig. Omlegging krever omskiping, med vederlag til den som taper på det |
Brøyting og strøing er ikke regulert i de fleste gamle veirettsdokumentene, og løses derfor etter den alminnelige regelen om fordeling etter bruk. Det er verdt å avtale skriftlig før første snøfall, ikke etter.
Servitutter ved kjøp og salg
- Sjekk grunnboka før kjøp. Heftelser som er tinglyst følger eiendommen, også de du ikke leste.
- Se etter det som er synlig på stedet: en opptråkket sti, en gammel brygge, en vannledning. Synlig bruk kan gi rettsvern uten tinglysing.
- Gamle servitutter er ofte formulert i noen få linjer. Be om selve dokumentet, ikke bare sammendraget i salgsoppgaven.
- En negativ servitutt kan gjøre tomten ubebyggelig slik du hadde tenkt. Det oppdages best før kjøpet.
Naust, brygge og båtplass
På Sunnmøre er sjørettede servitutter en egen kategori. Retten til naust, brygge eller båtplass er ofte stiftet da eiendommen ble utskilt fra gården, og formuleringene er tilsvarende knappe: «rett til naustplass» kan bety alt fra en fast tomt til en rett til å ha båten liggende.
- Sjekk om retten gjelder en bestemt plass eller bare en rett til å være der. Det avgjør om eieren kan flytte deg.
- En rett til naust omfatter ikke uten videre rett til å bygge nytt naust, eller til å utvide det som står der.
- Retten til å ha brygge kan være begrenset av plan- og bygningsloven og av forbudet mot tiltak i strandsonen, uavhengig av hva servitutten sier.
- Blir naustet brukt til annet enn det opprinnelige formålet, kan det både være i strid med servitutten og med reguleringen.
Sameie i brygge eller vei er noe annet enn en servitutt. Da eier dere sammen, og reglene om bruk, vedlikehold og oppløsning følger sameieretten framfor servituttlova. Skillet avgjør hvem som kan kreve hva, og bør avklares før konflikten er et faktum.
Servituttsaker i Ålesund og på Sunnmøre
Eiendommene på Sunnmøre er ofte utskilt fra gamle gårdsbruk, og da følger det gjerne med rettigheter til vei, vann, båtplass eller naust. Mange av dem ble stiftet før bilen, og formuleringene passer dårlig på dagens bruk. Det er den vanligste kilden til servituttkonflikter her.
Vi bistår både rettshavere og grunneiere, og tar sakene for jordskifteretten når det er riktig instans. Kontoret vårt ligger i Ålesund. Se også fagområdesiden vår om eiendomsrett.
Ofte stilte spørsmål om servitutter
Hva er en servitutt?
En servitutt er en begrenset rett over en annens faste eiendom. Den kan gi rett til å gjøre noe der, som veirett eller rett til brygge, eller rett til å hindre eieren i noe, som et byggeforbud.
Hva er forskjellen på en positiv og en negativ servitutt?
En positiv servitutt gir rett til å bruke den andres eiendom. En negativ servitutt gir rett til å begrense hva eieren kan gjøre, for eksempel forbud mot å bygge over en viss høyde.
Gjelder en servitutt som ikke er tinglyst?
Ja, mellom partene. Tinglysing er ikke et gyldighetsvilkår, men den gir rettsvern. Selges eiendommen, kan en godtroende kjøper ekstingvere en rett som verken var tinglyst eller synlig på stedet.
Kan en servitutt falle bort?
Ja. Den kan avskipes mot vederlag når den ikke lenger har rimelig grunn, den kan endres ved omskiping, og den kan falle bort ved mothevd hvis eieren over lang tid har hindret bruken uten at rettshaveren har reagert.
Hvem har vedlikeholdsplikten på en privat vei med veirett?
Hovedregelen er at den som har retten, vedlikeholder det som bare tjener hans egen bruk. Brukes veien av flere, fordeles kostnadene etter bruken. Konkrete avtaler går foran.
Kan en veirett brukes til mer enn den opprinnelig var ment for?
Retten tåler alminnelig utvikling, men ikke enhver utvidelse. Fra én bolig til to er som regel greit. Fra én bolig til et boligfelt er det normalt ikke.
Hvilken domstol behandler servituttsaker?
Jordskifteretten er ofte riktigst. Den kan både fastslå innholdet i retten og endre den gjennom omskiping eller avskiping, og den har fagkyndige meddommere.
Er du usikker på hva retten omfatter?
Det er sjelden lønnsomt å la en uklar servitutt ligge. Uklarheten blir dyrere jo lenger den varer, og den dukker alltid opp igjen ved salg eller utbygging.
Ta kontakt for en uforpliktende samtale, så ser vi på dokumentene og hva retten faktisk gir.