Hvilken NS-standard som gjelder, avhenger av tre spørsmål: Skal entreprenøren bare bygge, eller også prosjektere? Er du hovedkontrakt eller underentreprise? Er prosjektet stort eller enkelt? Svarene gir én av åtte standarder. Velger du feil, får du frister og varslingsregler som ikke passer prosjektet.
Hele familien i én tabell
De åtte sentrale entreprisestandardene henger sammen i et system. Når du har plassert prosjektet i systemet, er standarden gitt.
| Utførelsesentreprise (byggherren prosjekterer) | Totalentreprise (entreprenøren prosjekterer og bygger) | |
|---|---|---|
| Hovedkontrakt, full | NS 8405 | NS 8407 |
| Hovedkontrakt, forenklet | NS 8406 | NS 8408 |
| Underentreprise, full | NS 8415 | NS 8417 |
| Underentreprise, forenklet | NS 8416 | NS 8418 |
Systemet er speilvendt med vilje. NS 8415 er underentreprisevarianten av NS 8405, NS 8416 av NS 8406, og så videre. Det betyr at en hovedentreprenør som har NS 8405 mot byggherren, normalt bør bruke NS 8415 nedover mot sine underentreprenører — da følger fristene og varslingsreglene hverandre i stedet for å kollidere.
De tre spørsmålene
1. Hvem prosjekterer?
Dette er hovedskillet, og det avgjør hvilken kolonne du havner i.
I en utførelsesentreprise har byggherren ansvaret for prosjekteringen. Entreprenøren bygger etter tegninger og beskrivelser han har fått. Er tegningene feil, er det som utgangspunkt byggherrens problem.
I en totalentreprise tar entreprenøren begge deler. Han prosjekterer og bygger, og svarer for at resultatet fungerer. Byggherren beskriver hva han vil ha, ikke hvordan det skal løses.
Dette er ikke bare en formalitet. Risikofordelingen er fundamentalt forskjellig, og det er her de fleste tvistene om «hvem sitt ansvar var dette» har sin rot.
2. Er du hovedkontrakt eller underentreprise?
Kontrakten mellom byggherren og hovedentreprenøren er hovedkontrakten. Kontrakten mellom hovedentreprenøren og dem som utfører deler av arbeidet, er underentreprisekontrakter.
Underentreprisekontrakten er den som oftest settes opp løst, gjerne på en e-post eller en forenklet bestilling, fordi partene har jobbet sammen før. Det er også den som oftest gir problemer når noe går galt lenger opp i kjeden.
3. Hvor komplekst er prosjektet?
De «fulle» standardene — NS 8405, 8407, 8415 og 8417 — er laget for større og mer sammensatte prosjekter. De har detaljerte regler for endringshåndtering, varsling, fremdrift og økonomisk oppgjør.
De «forenklede» — NS 8406, 8408, 8416 og 8418 — er kortere, med færre formkrav. De passer for mindre prosjekter der et fullt varslingsregime ville vært uforholdsmessig.
Forenklet betyr ikke svakere. Det betyr færre mekanismer, og dermed også færre steder der en part kan tape et krav på formalitet.
Standardene for rådgivning og prosjektering
Bygger du ikke, men leverer prosjektering eller rådgivning, gjelder en annen gruppe:
| Standard | Brukes til |
|---|---|
| NS 8401 | Prosjekteringsoppdrag med avtalt honorar |
| NS 8402 | Rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid |
| NS 8403 | Byggelederoppdrag |
| NS 8404 | Uavhengige kontrolloppdrag |
Skillet mellom NS 8401 og NS 8402 går på hvordan oppdraget honoreres, ikke på hva som utføres. Det er en vanlig kilde til uklarhet når et rådgivningsoppdrag vokser underveis.
Standardene for anskaffelser
To standarder regulerer selve anskaffelsesprosessen framfor kontraktsforholdet:
| Standard | Brukes til |
|---|---|
| NS 8400 | Anskaffelser av varer og tjenester til bygg og anlegg |
| NS 8410 | Anskaffelser til bygg og anlegg |
Disse brukes i private anskaffelser. For offentlige oppdragsgivere gjelder anskaffelsesregelverket i tillegg. Se offentlige anskaffelser.
Hva forskjellen faktisk betyr
Å velge standard er ikke en formalitet man ordner opp i når kontrakten skal signeres. Valget bestemmer:
- Hvor lenge du har på å varsle. Fristene for endringsvarsel, krav om fristforlengelse og krav om vederlagsjustering varierer mellom standardene.
- Hva som skjer hvis du ikke varsler. Alle standardene har preklusjonsregler, men de slår inn ulikt.
- Hvordan sluttoppgjøret gjennomføres. Se egen side om sluttoppgjør i entreprise.
- Hvordan dagmulkt beregnes og når den løper. Se dagmulkt ved forsinkelse.
- Hvilke sikkerheter partene skal stille. Garantibestemmelsene er blant de punktene som oftest slås opp i praksis.
- Hvordan mengder håndteres. Se artikkelen om faste mengder eller mengderegulering.
De vanligste feilene
- Blandingskontrakter. Kontrakten viser til NS 8405, men beskrivelsen legger prosjekteringsansvaret på entreprenøren. Da er det uklart hva som faktisk gjelder, og uklarheten avgjøres først når det oppstår en tvist.
- Ingen speiling nedover. Hovedentreprenøren har NS 8407 mot byggherren, men bruker en egen bestillingsmal mot underentreprenørene. Når byggherren fremmer et krav oppover, har ikke hovedentreprenøren de samme mekanismene å bruke nedover.
- Endringer i standardteksten som ikke henger sammen. Standardene er balanserte helheter. Fjerner man én bestemmelse, kan en annen slutte å fungere. Avvik bør være bevisste og få.
- Feil generasjon. NS 8408 og NS 8418 er nyere tilskudd til familien. Se artikkelen om de nye totalentreprisestandardene.
Slik finner du ut hvilken standard som gjelder
Svaret står i kontrakten, men ikke alltid der man leter først. Gå fram slik:
- Se på kontraktsdokumentet, ikke tilbudet. Tilbudet kan vise til én standard og den signerte kontrakten til en annen. Det er den signerte som gjelder.
- Sjekk om det er en henvisning eller en vedleggsliste. Mange kontrakter viser til standarden i en bestemmelsesrekkefølge sammen med beskrivelse, tegninger og tilbud. Rekkefølgen avgjør hva som vinner når dokumentene spriker.
- Les avviksbestemmelsene. Det er vanlig å avtale standarden «med de endringer som følger av» et eget dokument. Da er det endringene som er det viktigste å lese.
- Kontroller at standarden passer kontraktsformen. En kontrakt som viser til en hovedkontraktsstandard i et underentrepriseforhold, er et varsel om at noen har brukt feil mal.
Hva om ingen standard er avtalt?
Det skjer oftere enn man skulle tro, særlig i mindre underentrepriseforhold der bestillingen gikk på e-post. Da gjelder bakgrunnsretten: alminnelige kontraktsrettslige regler og det som måtte følge av partenes egen praksis.
Konsekvensen er at man mister det standardene faktisk leverer — forutsigbare frister, et definert varslingsregime og en avklart prosedyre for endringer og sluttoppgjør. Uenigheter som standarden ville avgjort på en side, må i stedet løses med tolkning og bevisføring.
For entreprenører som jobber med mange små oppdrag, er det derfor verdt å ha en fast bestillingsmal som viser til riktig forenklet standard, framfor å skrive hver bestilling fra bunnen. Se også hvordan en kontraktstvist løses.
Når bør du kontakte advokat?
Den billigste juridiske bistanden i et byggeprosjekt er den som gis før kontrakten signeres. En gjennomgang av kontraktsgrunnlaget tar kort tid, og den avdekker typisk de to eller tre punktene der risikofordelingen ikke er slik partene tror.
Ta kontakt hvis:
- Du er usikker på hvilken standard som passer prosjektet.
- Kontraktsgrunnlaget viser til en standard, men vilkårene er endret på flere punkter.
- Du er underentreprenør og har fått en kontrakt som ikke speiler hovedkontrakten.
- Det er uenighet om hvem som hadde prosjekteringsansvaret.
- Prosjektet har vokst forbi det standarden ble valgt for.
Ha dette klart: kontraktsdokumentet, hvilken standard det viser til, eventuelle avvik fra standardteksten, og beskrivelsen eller tilbudsgrunnlaget.
Entreprise i Ålesund og på Sunnmøre
Judicia bistår byggherrer, entreprenører og underentreprenører i Ålesund og ellers på Sunnmøre. Vi jobber med kontraktsgrunnlaget før prosjektet starter, med varsling og endringshåndtering underveis, og med tvister når de først oppstår. Regionen har en stor og sammensatt bygg- og anleggsbransje, og de fleste aktørene møtes igjen i neste prosjekt.
Kontoret vårt ligger i Ålesund. Les mer om entrepriserett eller se advokatene våre.
Ofte stilte spørsmål om NS-standardene
Hva er forskjellen på NS 8405 og NS 8407?
NS 8405 er for utførelsesentrepriser, der byggherren prosjekterer og entreprenøren bygger. NS 8407 er for totalentrepriser, der entreprenøren gjør begge deler og svarer for at løsningen fungerer.
Når brukes NS 8415?
NS 8415 er underentreprisevarianten av NS 8405. Den brukes når en hovedentreprenør som selv har NS 8405 mot byggherren, skal inngå kontrakt med en underentreprenør.
Hva er forskjellen på NS 8415 og NS 8416?
Begge er underentreprisekontrakter for utførelsesentreprise. NS 8416 er den forenklede varianten, med færre formkrav, beregnet på mindre omfattende oppdrag.
Hva regulerer NS 8400 og NS 8410?
Disse gjelder selve anskaffelsesprosessen ved kjøp til bygg og anlegg, ikke kontraktsforholdet mellom byggherre og entreprenør.
Kan man endre på standardteksten?
Ja, men med omtanke. Standardene er balanserte helheter der bestemmelsene henger sammen. Endringer som gjøres uten å se på helheten, skaper ofte uklarhet som først viser seg i en tvist.
Usikker på kontraktsgrunnlaget?
En gjennomgang før signering er den billigste juridiske bistanden i hele prosjektet, og den tar sjelden lang tid.
Ta kontakt for en uforpliktende samtale, så ser vi på kontrakten sammen.