Prosjektet er forsinket: når løper dagmulkten?

Dagmulkt er et fast beløp byggherren kan kreve for hver dag entreprenøren er forsinket. Den løper automatisk fra den avtalte ferdigstillelsen, og byggherren trenger ikke å vise at forsinkelsen har kostet ham noe. Entreprenørens forsvar er som hovedregel krav om fristforlengelse — og det må varsles i tide.

Hvorfor dagmulkt rammer så hardt

Dagmulkt er en av de få mekanismene i entrepriseretten som virker helt uten at noen må dokumentere et tap.

I vanlig erstatningsrett må den som krever penger vise at han faktisk har lidt et tap, og hvor stort det er. Dagmulkten er unntaket. Den er avtalt på forhånd, den er knyttet til et fast beløp per dag, og den begynner å løpe av seg selv når fristen er passert. Byggherren kan i praksis bare telle dager.

For entreprenøren betyr det at forsinkelse blir dyrt umiddelbart, og at diskusjonen om hvorvidt byggherren egentlig tapte noe, ikke er tilgjengelig som argument.

Til gjengjeld er dagmulkten normalt begrenset oppad. Både satsen og taket følger av den kontraktsstandarden som er avtalt, og av det partene har fylt inn i kontrakten. Når taket er nådd, slutter mulkten å løpe — men da kan byggherren ha andre misligholdsbeføyelser tilgjengelig i stedet.

Hvordan det henger sammen

Spørsmål	Svar
Når starter den?	Fra den avtalte ferdigstillelsen, hvis overtakelse ikke har skjedd
Må byggherren kreve den?	Kravet må gjøres gjeldende, normalt i forbindelse med sluttoppgjøret
Må byggherren vise tap?	Nei
Kan entreprenøren slippe unna?	Ja, ved krav om fristforlengelse som fører fram
Er den begrenset?	Ja, både sats og tak følger av kontrakten og standarden
Kan byggherren kreve mer enn dagmulkten?	Bare unntaksvis, og terskelen er høy

Entreprenørens forsvar: fristforlengelse

Det som i praksis avgjør dagmulktsaker, er ikke om entreprenøren var forsinket. Det er om han har krav på fristforlengelse, og om han varslet i tide.

Typiske grunnlag for fristforlengelse:

• Endringer og tilleggsarbeid som byggherren har bestilt, og som tar tid.
• Forhold byggherren svarer for — forsinkede tegninger, manglende avklaringer, grunnforhold som avviker fra det oppgitte, andre entreprenører som ikke er ferdige.
• Force majeure og andre hindringer utenfor partenes kontroll.

Alle NS-standardene krever varsel. Varselet skal komme innen fristen standarden setter, og det skal si fra om at entreprenøren mener å ha krav på mer tid. Kommer varselet for sent, er kravet om fristforlengelse som hovedregel tapt — og da står dagmulkten igjen, uansett hvor god grunnen til forsinkelsen var.

Dette er det samme preklusjonsprinsippet som styrer sluttoppgjøret, og det er den vanligste grunnen til at en entreprenør med en reell sak likevel taper den.

Forsering: alternativet til å bli forsinket

Er det avslag på fristforlengelse, står entreprenøren overfor et valg: godta forsinkelsen og dagmulkten, eller sette inn ekstra ressurser for å ta igjen tiden.

Det siste kalles forsering, og det er en egen mekanisme med egne regler for når kostnadene kan kreves dekket. Vi har en egen gjennomgang av dette i artikkelen om forsering i entrepriseforhold.

Hva partene bør gjøre

Som entreprenør

1. Varsle med en gang du ser at noe kan påvirke fremdriften. Et varsel som viser seg unødvendig, koster ingenting. Et varsel som kommer for sent, koster hele kravet.
2. Skriv varselet slik at det er tydelig at det er et varsel om fristforlengelse, ikke bare en orientering i et møtereferat.
3. Dokumenter årsakssammenhengen. Det holder ikke å vise at noe skjedde — du må vise at det påvirket fremdriften.
4. Hold fremdriftsplanen oppdatert underveis. Den er hovedbeviset ditt.

Som byggherre

1. Svar på varsler om fristforlengelse, og gjør det skriftlig.
2. Hold oversikt over hvilke forhold du selv svarer for, og hvordan de har påvirket fremdriften.
3. Fremsett dagmulktskravet i forbindelse med sluttoppgjøret, konkret og spesifisert.
4. Vær oppmerksom på taket. Når det er nådd, må eventuelle videre krav ha et annet grunnlag.

Når er du egentlig forsinket?

Dagmulkten knytter seg til overtakelsen, ikke til hvor ferdig arbeidet føles. Det høres ut som en detalj, men det er ofte selve stridsspørsmålet.

Entreprenøren mener bygget var klart til avtalt tid og at byggherren nølte med å overta. Byggherren mener det gjensto for mye til at overtakelse var forsvarlig. Begge har en versjon, og det er overtakelsesforretningen som avgjør hvem som får rett.

• Mindre mangler stopper normalt ikke overtakelsen. De føres i protokollen og utbedres etterpå. Byggherren kan ikke nekte å overta fordi noe småtteri gjenstår.
• Vesentlige mangler kan gi grunnlag for å nekte. Da løper dagmulkten videre. Grensen mellom mindre og vesentlig er skjønnsmessig, og den er et vanlig tvistetema.
• Delovertakelse kan være avtalt for deler av bygget som tas i bruk tidligere. Da må det være klart hvilken frist som gjelder for hvilken del.

Konsekvensen er praktisk: be om overtakelsesforretning skriftlig, og få protokollen ført. En entreprenør som mener han er ferdig, men aldri har bedt formelt om overtakelse, har et vanskelig utgangspunkt hvis dagmulkten senere bestrides.

Når bør du kontakte advokat?

Tidspunktet som betyr noe, er når varslingsfristen løper, ikke når dagmulktskravet kommer.

Når byggherren først har trukket dagmulkt i sluttoppgjøret, er spørsmålet som regel avgjort av hva som ble varslet måneder tidligere. Den juridiske jobben som faktisk flytter noe, gjøres i fremdriftsfasen.

Ta kontakt hvis:

• Prosjektet er i ferd med å skli, og du er usikker på hva som må varsles.
• Du har varslet, men fått avslag på fristforlengelse.
• Du vurderer å forsere for å unngå dagmulkt.
• Dagmulkt er trukket i sluttoppgjøret, og du mener forsinkelsen skyldtes forhold motparten svarer for.
• Dagmulkten nærmer seg taket.

Ha dette klart: kontrakten med angivelse av standard, dagmulktsats og tak, fremdriftsplanen i opprinnelig og oppdatert versjon, alle varsler om fristforlengelse med svar, og møtereferatene fra byggemøtene.

Entreprise i Ålesund og på Sunnmøre

Judicia har kontor i Ålesund og bistår både byggherrer og entreprenører i regionen i fremdrifts- og dagmulktsaker. Mange av prosjektene på Sunnmøre involverer aktører som samarbeider fast, og en dagmulktsak har derfor ofte en side som handler om mer enn dette ene prosjektet. Vi jobber like mye med å få varslingen riktig underveis som med tvisten i etterkant.

Kontoret vårt ligger i Ålesund. Les mer om entrepriserett eller se oversikten over NS-standardene.

Ofte stilte spørsmål om dagmulkt

Står prosjektet i fare for å bli forsinket?

Varslingsfristene er korte, og de avgjør saken. Det er mye billigere å få varselet riktig nå enn å diskutere dagmulkten i sluttoppgjøret.

Ta kontakt for en uforpliktende samtale, så ser vi på fremdriften og varslene.